地方移住で住居を探す際に新しく土地の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。土地を購入すれば一軒家の建築はもちろん、家庭菜園や太陽光発電用のソーラーパネル設置などに活用することもできます。
とはいえ、土地の種類は非常に多く、どのような土地があるのか、どんな土地を買えば有効活用できるのかは判断が難しいですよね。そこで今回は、地方移住で土地の購入を検討している方に向けて、地方移住で活用できる土地の種類や、土地を購入する際の注意点を解説します。
法律上では23種類の土地がある
土地の種類は「地目（ちもく）」と呼ばれており、それぞれ使い方が定められています。農地に家を建てるなど、地目とは違った使い方をすると、法律違反になる場合もあるため、土地を活用する場合は事前に地目を把握しておく必要があります。
地目は全部で23種類が設定されています。ただし「学校用地」や「境内地」など一般的な土地取引では触れない地目もあり、個人が活用できるのはそのうち数種類です。
移住先で活用できる土地は?
23種の土地の中で、移住先で活用できるものにはどのようなものがあるでしょうか?住居を建築できるものとそれ以外に分けて解説します。
住居を建築可能な地目
住居を建築可能な地目は「宅地」、「山林」、「原野」、「雑種地」の4種類です。それぞれ以下のような定義になっています。
| 地目 | 定義 |
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで、雑草、かん木類の生育する土地 |
| 雑種地 | 他22種のいずれにも該当しない土地 |
参考：地目の種類
住居を建てられる場所として紹介されている土地の多くは「宅地」です。家を建築したい場合は宅地を探すとよいでしょう。
「山林」と「原野」、「雑種地」は、建築後に「宅地」に地目変更することで、家を建築することができる土地です。ただし、都市計画法で市街化調整区域に入っている場合は地方自治体に開発許可をもらう必要があります。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で、地方自治体ごとに指定された土地です。市街化調整区域に建築をするには、「都市計画法34条」に定められた以下の要件を満たす必要があります。宅地が建築できる土地かどうか確認するには、自治体に問い合わせてみましょう。
- 第11号…市街化区域に隣接または近接しており、一体的な日常生活圏を構成していると認められ、かつ、おおむね五十以上の建築物が連たんしている地域のうちで環境保全に支障があると認められるものに該当しないもの
- 第12号…開発区域の周辺で市街化が促進されるおそれがないと認められ、条例により区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの
- 第13号…後から市街化調整区域が拡張された際、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、市街化調整区域の拡張の日から起算して6ヶ月以内に都道府県知事に届け出たものが当該建築を行うもの
- 第14号…周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、都道府県知事が開発審査会の審議を経て許可する開発行為
その他の目的で活用可能な地目
そのままでは住宅を建てる事ができませんが、個人が所有できる土地には「田」と「畑」があります。
| 地目 | 定義 |
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
参考：地目の種類
「田」と「畑」は農地法により宅地の利用が制限されており、そのままだと住宅を建てることができません。移住後に農業などに取り組みたい人向けの土地と言えるでしょう。
ただし、中には宅地に転用する「農地転用」により住宅が建築できる土地もあります。鉄道の駅がそれぞれ500、300メートル以内にあるなど市街地化が見込まれる第2種、第3種農地がその対象です。ただし、すべての農地が転用できるわけではありません。転用できるかどうかは各自治体の農業委員会に確認を取りましょう。
土地の種類ごとの税金の違い
続いて、土地の種類ごとの税金の違いを解説します。
宅地は税金が安くなる場合もある
宅地は「住宅用地の特例」という控除が用意されており、節税が見込めます。「住宅用地の特例」は住宅用地の固定資産税、都市計画税を軽減する特例で、適用外の土地と比べて固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1ほどに減額されます。
ただし、「住宅用地の特例」はすでに建物が建築されている土地のみが対象です。更地の場合は対象外なので注意しましょう。
農地は種類によって税金が変わる
一般的に農地の方が宅地と比べて固定資産税が安くなる傾向にあります。ただし、農地は以下の4つの種類それぞれで固定資産税が変わります。市街地化区域農地は宅地と同等の評価になり、一般農地と比べて評価額が高くなるでしょう。
農地の種類定義評価・課税方法生産緑地都市計画法の市街化区域内にある農地の中でも、農地のまま保全するもの農地評価
生産緑地都市計画法の市街化区域内にある農地の中でも、農地のまま保全するもの農地評価
| 農地の種類 | 定義 | 評価・課税方法 |
| 特定市街化区域農地 | 都市計画法の市街化区域内にある農地の中でも、三大都市圏にあり、宅地化の計画があるもの | 農地評価 |
| 一般市街化区域農地 | 都市計画法の市街化区域内にある農地の中でも、三大都市圏以外にあり、宅地化の計画があるもの | 宅地並み評価(農地に準じた課税) |
| 一般農地 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 | 宅地並み評価(宅地並み課税) |
土地の地目の調べ方
続いて土地の地目の調べ方を解説します。
地目は「登記簿」及び「固定資産税の納税通知書」に記載されています。「登記簿」は法務局の窓口で受け取れる他、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を使うことで、オンラインでの請求ができます。
「宅地」だと思っていたら実は「雑種地」といった可能性もあるので、「この土地はこの地目だ」と決めつけずに、土地を活用するときは必ず地目を確認するようにしましょう。
地目の変更方法
山林や原野に家を建てる場合など、本来の地目と違う用途で土地を使う場合、地目変更の手続きである「地目変更登記」を行う必要があります。そこで、地目を変更する方法を解説します。
地目変更登記は、地目変更申請書を作成し、その土地を管轄する法務局へ提出します。提出のタイミングは、宅地以外の土地の家を建てたときなど、地目が変更になった後です。その後、法務局のチェックと現地調査の後に、登記完了証を受け取るという流れで進みます。
ただし、「農地転用」の場合は農業法が関係するため、農業委員会の許可証も別途取得する必要があります。許可証は各自治体の農業委員会に申請することで取得できます。
地方移住で土地を購入するときの注意点
土地は形や立地など様々な条件で、住み心地や将来価値が大きく変わります。最後に地方移住で土地を購入する際の注意点を解説します。
地盤の硬さを確かめる
地盤の弱い土地に家を建てると、地盤沈下が起こりやすく、地震で家が倒壊する可能性があります。そのため、できるだけ地盤の強い土地を選ぶようにしましょう。
地盤の硬さは国土交通省による調査記録により知ることができます。また、過去の地震の事例を調べ、地震の起きやすさを把握しておきましょう。
土地の形を確かめる
奥行きが長すぎる土地や傾斜の強い土地、不整形地は建てられる家の形が大きく制限されます。また制限の大きさゆえに土地の価値も低くなります。
形が悪い土地を購入して家を建てる際は、理想の家を建てられるか事前に確認しておきましょう。
土地が低い位置にないか確かめる
周囲より低い位置に土地がある場合、台風や豪雨の際に雨が流れ込んでくる可能性がある、日当たりが悪い場合があるなどのデメリットがあります。そのため、周囲との高低差は事前の確認が必要です。
特に豪雨が流れ込んできた場合は、浸水や倒壊の危険性があります。低い位置の土地を購入する場合は周囲に氾濫しそうな川がないかハザードマップで確認しておきましょう。
周囲の環境を確かめる
値段の安さや土地の形にだけ着目し、周辺の商業施設がない、交通網が充実していない土地を選んでしまうと、移住後に不便に感じるかもしれませんし、地価も下がってしまう可能性があります。
移住先の土地を探す場合は周囲の商業施設や交通網を把握し、納得できる場所を選びましょう。
地目の知識を身につけて、納得のできる土地を選ぼう！
土地を活用するには事前に地目を把握し、目的に合った地目を選ぶことが大事です。住宅を建てる目的ならば「宅地」、農作業などに取り組みたい場合は「田」や「畑」を購入しましょう。
ただ「山林」や「原野」、「雑種地」も地目の変更により住宅は建築できます。好条件の土地を見つけた場合、住宅を建てられないと諦めるのではなく、自治体に建築可否を相談してみましょう。
また、移住先で新しく土地を買う場合は、その土地の地盤や高低差など検討すべき事項が多々あります。不安な方は不動産会社や専門家に相談してみましょう。
